九江市国有资产监督管理委员会

关于印发《九江市国资委出资监管企业资产租赁操作指南（试行）》的通知

各出资监管企业、市国资监管服务中心：

《九江市国资委出资监管企业资产租赁操作指南（试行）》已经市政府同意，现予印发,请遵照执行。

2024年11月1日

九江市国资委出资监管企业资产租赁操作指南（试行）

为规范出资监管企业的资产租赁行为，提高资产运营效益，建立市场化、法治化的资产租赁交易机制，依据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）《江西省发展改革委关于印发江西省公共资源交易目录（2020年版）的通知》《九江市人民政府办公厅关于印发九江市整合建立统一的公共资源交易平台工作方案的通知》（九府厅发〔2016〕17号）等相关法律法规和制度规定，结合企业资产租赁实际，特制定本操作指南。

一、适用范围

本操作指南适用于市国资委出资监管的国有企业及其所属各级独资、全资、实际控制子企业（以下统称出资监管企业）。本操作指南所称资产租赁，是指出资监管企业将其所有、受托管理或实际控制的设备、房产、土地使用权和其它资产使用权等全部或部分租赁给承租方使用，并由承租方支付租金的行为。以上资产租赁所有流程均可通过综合协同办公系统（OA）在线办理，在资料齐全的情况下，须在3个工作日内办结申请事项（规定的公告期除外）。同时，出资监管企业应依托九江市国有资产经营监管平台及时录入资产信息，主动接受监管。

二、租赁准备

界定租赁对象：出租企业应准确界定拟租赁资产对象，确保资产归属清晰、权责明确、无影响对外出租的遗留问题、属于可出租范畴。

确定招租方式：出资监管企业资产租赁原则上需在市公共资源交易平台实施。其所属的批发市场摊位、农贸市场摊位、综合商场无固定隔断等流动性的零星资产租赁可由经营单位自行公开招租。

非公开协议方式招租：区域重点产业发展、招商引资、人才引进以及企业战略合作需要的资产租赁；党政机关、事业单位作为承租方以及出资监管企业及其各级子企业之间的资产租赁；用于教育、卫生、医疗、养老和便民服务等社会公益事业的资产租赁；以及市委、市政府另有规定的其他特殊情形。

评估租赁价格：出资监管企业应采取合理方式对拟出租资产进行价格评估，为后续的招租工作提供价格依据。首次对外招租和租赁期满重新招租的资产，原则上应聘请专业的第三方机构进行价格评估。闲置时间超过12个月的资产参照首次对外招租资产进行价格评估。

三、对外招租

制定租赁方案：出资监管企业应结合实际制定资产经营管理配套制度，其内部资产管理部门据此制定资产租赁方案，包括但不限于资产产权状况、实物现状、租赁方式、租赁期限、租金评估情况、招租底价、租金收取方式、承租方条件等。

明确租赁期限：租赁期限应充分考虑资产面积、经营项目、装修投入和投资回报年限等因素综合确定。门面的期限一般不超过三年；宾馆、酒店等中型经营场所的期限一般为五至七年；面积超过3000平方米或资产装修投入超300万元的大型资产，租赁期限最长不超过十年；面积超过10000平方米或资产装修投入超1000万元的超大型资产，租赁期限最长不超过二十年。

明确免租装修期：续签合同的，原则上承租人不享有免租装修期。经公开招租的，根据资产规模和用途可以给予免租装修期。一般门面或办公场所，装修期为1-3个月；宾馆或酒店等中型资产或首次投资总额超过100万元的资产，装修期为3-6个月；资产基础状况较差的大型资产，装修期可适当延长，但最多不超过一年。

审批租赁方案：①单项固定资产面积达2000平方米以下或年租金达100万元以下的租赁方案由各出资监管企业自行明确审批权限，由其出资监管企业出具资产价格评估报告备案意见，《九江市公共资源交易业务申请表》中的行业监管部门栏由各集团公司审核后盖章。②单项固定资产面积达2000平方米以上且年租金达100万元以上的租赁方案报市国资委审批，并由市国资委出具资产价格评估报告备案意见，《九江市公共资源交易业务申请表》中的行业监管部门栏由市国资委审核后盖章。③所代管的集体企业资产租赁行为由各集团公司制定管理制度和履行相关手续。

确定租赁底价：首次对外招租底价原则上不得低于评估价和市场询价。首次对外招租流拍后，出租企业可以自主确定下浮10%重新对外招租，再次流拍后，经租赁行为批准单位书面同意可以再次下浮10%重新对外招租。连续两次流拍的，出资监管企业可以重新对资产租赁价格进行评估（不含首次对外招租）。

发布招租公告：①鼓励出资监管企业与媒体建立合作关系，采取年度合作包干方式建立稳定招租信息发布渠道（不作为强制要求）；②出资监管企业在市国资委网站或企业公众号发布招租信息，可被认定为对外发布。③单项资产年租金高于1000万元的公告期不得少于20个工作日，100万元至1000万元的公告期不得少于10个工作日，50万元至100万元的公告期不得少于5个工作日，50万元以下的公告期不得少于3个工作日。

信息审核披露：出租企业对项目按规定需要披露的内容进行审核，并对其真实性、合法性和完整性承担所有责任，经行业监管部门审核后通过市公共资源交易中心予以公告。

接受咨询报名：出租企业设立咨询地点和咨询电话，及时解答潜在承租方问题，热情接待其实地考察。

组织竞价成交：根据招租公告确定的方式（如拍卖、招投标、网络竞价等）组织交易活动，经公开征集只产生一个报名者时，可以不低于公告价格确定租赁价格，如产生两个或两个以上报名者时，须通过竞价方式确定承租方。

四、合同签订

依法合规确定承租方后，出租企业应与承租方签订书面租赁合同，明确双方权利和义务，并按照相关法规制度办理相关手续，确保租赁关系的合法性和有效性。

五、履约管理

租金收取：出租企业应按照合同约定及时、足额收取租金，建立租金收缴动态管理制度，确保国有资产保值增值。

监督检查：出租企业应对出资资产进行常态化监督检查，确保承租方按照合同约定使用资产，防止发生违法违规事件，防止发生安全生产责任事故。

到期管理：对即将到期的出租资产，出租企业要提前3个月与承租方沟通了解情况，鼓励原承租方续租；如承租方无意向续租的，出租方要提前做好后续对外招租方案。原承租方退出租赁解除合同前，双方应就解除合同事项及时达成共识，确保资产完整、准确、安全移交。

六、续租转租

原承租方在合同期满前书面提出续租申请，经出租企业审查原承租方的信用状况、履约能力和后续使用方案等符合要求的前提下，且续租租金不低于原租赁价格的，出租企业可以自行研究确定续租。承租方如以资产租赁为主业，经出租企业同意并在签订合同中详细约定的条件下，承租方可以对资产进行转租，其它情况下承租方原则上不得将资产转租。

本操作指南由市国资委负责解释。本操作指南自下发之日起试行，有效期2年。