九江市国有资产监督管理委员会

一、文件基本概况

（一）出台背景与修订目的

1.修订依据：依据《企业国有资产法》、国务院国资委财政部32号令《企业国有资产交易监督管理办法》，结合九江市属国企资产租赁实操痛点完成全面修订。

2.新旧衔接：2026年7月13日印发，自发布之日起施行，有效期2年；原《九江市国资委出资监管企业资产租赁操作指南》（九国资字〔2025〕82号）同步废止。

3.核心目标：统一全市市属国企资产租赁全流程标准，规范出租行为、堵塞国有资产流失漏洞、提升经营性资产运营收益，构建市场化、法治化、规范化国有资产租赁交易监管体系。

4.适用对象：市国资委直接出资集团公司，及其各级独资、全资、实际控制全层级子企业（统称经营单位）；所有资产租赁业务须录入九江市国有资产经营监管平台接受线上全程监管。

（二）整体框架

指南分为八大板块：适用范围、租赁准备、对外招租、合同签订、履约管理、续租与转租、特殊情形、附则，覆盖出租前—招租中—租后管理—到期处置全生命周期。

二、核心条款逐条深度解读

（一）租赁准备阶段：明确出租前置条件、招租渠道、评估要求

1.招租渠道分类（原则+豁免清单，重点区分“进场公开招租/企业自行组织”）

总原则：市属国企资产租赁原则上必须进入九江市公共资源交易平台公开招租；仅以下4类资产授权集团自主组织招租，无需进公共资源交易中心：

农贸市场、批发市场摊位；

商场档口、特色商业街门面铺位；

租期≤6个月短期租赁（临时场地、节庆摊位、短期设备）；

单项资产年租金≤5万元小额资产。

企业自行招租硬性公示要求：不进场招租的资产，须在市国资委官网、国资经营监管平台、企业公众号、资产现场同步公示不少于5个工作日。

2.非公开协议租赁（免竞价、直接签约5类情形，须严格履行内部审批）满足其一、完成审批后，可不公开招租、协议直租：

服务全市重点产业、人才引进、企业战略合作；

承租方为党政机关、事业单位；

集团内部各级子企业互相租赁资产；

用于教育、医疗、养老、文化、便民服务等公益事业；

市委市政府专项规定的其他情形。

3.资产评估与底价确定（区分常规资产、简易租赁）

必须第三方评估场景：首次招租、到期重新招租、资产闲置超12个月对外出租，须委托具备资质评估机构定价。

简易定价豁免评估：租期≤6个月短期租赁、零星低值资产，经集团同意可采用市场询价定底价。

底价底线：首次招租底价不得低于评估价/询价结果，严禁低价出租造成国资减值。

4.租赁方案必备要素

出租前必须编制完整租赁方案，包含：资产权属、实物现状、招租方式、租期、免租装修期、评估租金、招租底价、租金收缴方式、承租方准入资格。

（二）租期、免租装修期管控（严控长租，防止资产长期低价锁定）

1.租赁期限上限：综合资产面积、经营业态、装修投入合理设定，一般不超10年，最长不得超过20年。

2.免租装修期分级管控（仅公开招租新增资产可享受，续租不自动享有）

常规资产：免租期≤1年；

装修投入巨大、房屋老旧破损严重：集团党委会审议通过后，最长可延至2年；

续租资产：免租装修期由集团自主研究，无统一标准。

（三）分级审批权限（核心划分标准：面积+年租金双指标）

表格

补充：国企代管集体资产租赁，由各集团自行制定内部管理制度并落实审批流程。

（四）流拍降价规则（规范降价幅度，杜绝无底线低价出租）

1.首次挂牌流拍：可直接在原底价基础上下浮10%二次挂牌；

2.第二次挂牌再次流拍：须经本次租赁审批单位书面同意，方可再下浮10%第三次挂牌；

3.连续两次流拍仍无人承租：应当重新委托第三方评估机构核定租金底价。

（五）招租公告公示时长（按年租金分级，保障充分市场竞争）

1.年租金＜50万元：公告不少于3个工作日；

2.50万元≤年租金＜1000万元：公告不少于5个工作日；

3.年租金≥1000万元：公告不少于20个工作日。

（六）竞价成交规则

1.公告期满仅1家符合资质意向承租方：可按不低于底价直接成交签约；

2.2家及以上意向承租方：必须组织拍卖、网络竞价、招投标等竞争性程序，价高者得。

三、租后全流程管理要求

（一）合同签订

所有租赁行为必须签订书面正式租赁合同，完整约定租金、租期、装修、转租、安全生产、到期移交、违约责任，保障国有资产权益。

（二）履约常态化监管

1.租金收缴：建立动态收缴台账，按月/按季足额催收租金，杜绝欠租、缓租无管控；

2.现场监督：定期实地巡查，核查承租方经营用途、安全生产、资产完好度，及时制止违规使用、违建、安全隐患。

（三）到期处置机制

资产到期前提前3个月对接承租方：

1.承租方申请续租：评估信用、履约记录，续租租金不得低于原租金或最新评估价；

2.承租方不续租：提前启动新一轮招租方案，合同终止后完成资产清点、完好移交。

四、续租、转租专项管理

1.续租管理

合同期满原承租人申请续租，经营单位综合履约、信用、租金水平评估；续租定价遵循就高原则（不低于原租金、不低于最新评估价），续租方案按对应分级权限审批。

2.转租禁令（严格限制二次转租）

常规承租方：未经出租方书面同意，一律不得转租、分租、转借；

特殊允许情形：承租方主营业务包含资产租赁经营，且租赁合同中书面约定转租权限，方可合规转租。

五、两类特殊租赁模式解读

（一）闲置资产试租期（针对长期空置资产盘活）

适用条件：资产闲置满12个月，连续两次公开招租流拍，经对应层级审批后可设置试租期；

试租期上限：6个月；

特殊规则：试租期内承租人主动解约不构成违约，承租人无权主张装修、经营补偿；其余条款参照标准租赁合同执行。

（二）整体招商运营模式（大型复杂资产）

规模大、业态复杂的商业综合体、园区等资产，论证招商模式收益优于单纯招租的，经分级审批后可采用整体招商运营，须制定公开公平招商方案并完整报批。

六、实操重点风险提示（企业执行红线）

渠道违规风险：应进场未进场、应公示未公示、私下协议出租，易造成租赁行为效力瑕疵，相关责任人承担国资流失责任；

底价违规风险：首次招租低于评估价、无审批连续大幅降价出租；

审批越权风险：大面积、高租金资产未上报市国资委审批，集团擅自决策；

转租管控风险：默许承租方私自转租、分租，造成资产失控；

租期失控风险：租赁期限突破20年上限、随意延长免租装修期未履行党委会审议；

监管缺失风险：未录入国资经营监管平台、无租金台账、无定期巡查记录。

七、贯彻落实工作要求

细化内部制度：各出资集团须依据本指南，结合自身商业、厂房、门面等资产类型，制定企业内部资产租赁实施细则；

全流程留痕归档：评估报告、租赁方案、审批文件、招租公告、竞价资料、租赁合同、巡查台账统一归档，备查审计、纪检、国资检查；

压实主体责任：经营单位对招租信息真实性、资产权属、租金足额回收承担全部主体责任；

强化信息化监管：所有拟出租、已出租资产及时完整录入九江市国有资产经营监管平台，接受常态化线上监管。

八、附则说明

解释主体：本操作指南由九江市国资委负责解释；

施行有效期：2026年7月13日起施行，有效期2年；2025版旧指南同步废止。